W jakiej kondycji jest polski rynek magazynowy? Oto nowy raport
Deweloperzy dostarczyli aż 1,9 miliona metrów kwadratowych nowej powierzchni
Obecnie polski rynek magazynowy utrzymuje stabilny poziom. W pierwszych trzech miesiącach 2023 roku, liczba wynajętych powierzchni wyniosła 1,2 miliona metrów kwadratowych, co oznacza spadek o 22% w porównaniu z rokiem poprzednim. Natomiast deweloperzy dostarczyli aż 1,9 miliona metrów kwadratowych nowej powierzchni, co stanowi wzrost o 55% w porównaniu z rokiem poprzednim.
Polski rynek magazynowy w pierwszym kwartale
Obecnie w trakcie budowy znajduje się 2,1 miliona metrów kwadratowych, co oznacza spadek o 55% w porównaniu z rokiem poprzednim. Z tego ponad połowa jest budowana w celach spekulacyjnych. Na rynku można zauważyć pierwsze oznaki stabilizacji średnich stawek czynszów. Firma AXI IMMO przedstawiła dane dotyczące pierwszego kwartału 2023 roku na rynku przemysłowo-logistycznym w raporcie „Polski rynek magazynowy w pierwszym kwartale 2023 roku”.
W marcu 2023 roku całkowity wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym osiągnął około 650 milionów euro. Sektor magazynowy ponownie zajął pozycję lidera, osiągając wynik 401 milionów euro i udział wynoszący 62% w zestawieniu. Kluczowymi czynnikami wpływającymi na nastroje inwestorów nadal są inflacja, wysokie koszty finansowania inwestycji oraz rozbieżności między oczekiwaniami sprzedających a kupujących. Największą transakcją kwartału było przejęcie projektu Panattoni Wrocław Campus (około 185 tysięcy metrów kwadratowych) przez firmę P3. Na podium znalazły się także zakup 7R Park Poznań East II (51,5 tysiąca metrów kwadratowych) przez DWS Group oraz przejęcie Panattoni City Logistics Wrocław II (38 tysięcy metrów kwadratowych) przez Trigea Nemovitostni.
W odróżnieniu od poprzednich kwartałów, w pierwszych trzech miesiącach 2023 roku dominowały transakcje związane ze sprzedażą pojedynczych projektów, a nie portfeli magazynowo-logistycznych. Z kolei wśród najaktywniejszych graczy pozostają ci z regionu Europy Środkowo-Wschodniej i Stanów Zjednoczonych – wskazuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.
Czytaj też: Ciemno przy magazynach Hillwood. Firma redukuje zanieczyszczenie świetlne
Spowolnienie popytu
W pierwszym kwartale 2023 roku, popyt brutto na polskim rynku magazynowym spadł o 22% w porównaniu z rokiem poprzednim, osiągając poziom 1,2 miliona metrów kwadratowych. W ramach nowych umów najmu podpisano kontrakty na około 661 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni, co stanowi spadek o 42% w porównaniu z rokiem poprzednim. Coraz większe znaczenie zyskują renegocjacje, które stanowiły ponad 45% ogólnego wolumenu transakcji. W analizowanym okresie od stycznia do marca 2023 roku, najwięcej powierzchni wynajęto w województwach mazowieckim (202 tysiące metrów kwadratowych), łódzkim (195 tysiące metrów kwadratowych) i śląskim (191 tysiące metrów kwadratowych). Należy również wskazać na wyniki w województwach pomorskim i małopolskim, gdzie wolumeny transakcji wyniosły odpowiednio 108 tysięcy metrów kwadratowych i 105 tysięcy metrów kwadratowych.
Wśród znaczących transakcji najmu można wyróżnić:
- Przedłużenie umowy przez producenta komponentów elektronicznych Tyco Electronics Polska w Panattoni Park Szczecin I, obejmującej powierzchnię 56 000 metrów kwadratowych.
- Nową umowę zawartą przez globalnego detalistę internetowego Shein w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub, dotyczącą powierzchni 55 000 metrów kwadratowych.
- Rekordową transakcję w Małopolsce, gdzie firma logistyczna MCG EastBridge (Maszoński Logistics Group) wynajęła 36 700 metrów kwadratowych w GLP Kraków Logistics Centre III.
W perspektywie kolejnych miesięcy możemy spodziewać się spowolnienia w popycie. Część transakcji z pierwszego kwartału 2023 roku to efekt przedłużających się negocjacji z ubiegłego roku. Wysoka inflacja, koszty mediów oraz wyższe koszty uzyskania finansowania powodują, że firmy decydują się raczej na oszczędności aniżeli na nowe inwestycje. Po drugiej stronie znajdują się firmy, które swojej szansy upatrują w rozwoju trendów związanych z przenoszeniem linii produkcyjnych bliżej rynków zbytu. Obecnie nie jesteśmy świadkami dużej liczby transakcji w ramach tzw. nearshoringu, przy czym można wskazać wiele procesów będących w trakcie realizacji lub na etapie przygotowania – dodaje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.
Rośnie liczba pustostanów
W pierwszym kwartale 2023 roku, deweloperzy dostarczyli blisko 1,9 miliona metrów kwadratowych nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej, co stanowi wzrost o 55% w porównaniu z rokiem poprzednim. Dzięki temu, całkowite zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce wzrosły do 29,9 miliona metrów kwadratowych, co oznacza wzrost o 21% w porównaniu z rokiem poprzednim. Najwięcej nowej podaży odnotowano w województwie mazowieckim (367 tysięcy metrów kwadratowych), śląskim (256 tysięcy metrów kwadratowych) i dolnośląskim (242 tysiące metrów kwadratowych). Warto również zauważyć wzrost zasobów magazynowych w województwie lubuskim (o 230 tysięcy metrów kwadratowych).
Na koniec marca 2023 roku w trakcie budowy pozostawało 2,1 miliona metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni magazynowej, co oznacza spadek o 55% w porównaniu z rokiem poprzednim. Z tego blisko 55% to projekty realizowane spekulacyjnie. Na rynku oczekiwane jest pewne spowolnienie, wynikające z wysokich kosztów finansowania i wymogu dużej liczby transakcji typu pre-let przed rozpoczęciem inwestycji. Niemniej jednak, w pierwszych miesiącach 2023 roku, analitycy AXI IMMO zaobserwowali wzrost wskaźnika pustostanów do poziomu 6,4%, co stanowi wzrost o 3,1 punktu procentowego w porównaniu z rokiem poprzednim. Ten wzrost wynika z oddania wielu projektów rozpoczętych jeszcze w 2022 roku. Najwięcej niewynajętej powierzchni pozostaje w województwie mazowieckim (399 tysięcy metrów kwadratowych), śląskim (333 tysiące metrów kwadratowych) i dolnośląskim (304 tysiące metrów kwadratowych). Najwyższe wskaźniki pustostanów w ujęciu procentowym występują w województwie świętokrzyskim (12,9%) i zachodniopomorskim (10,6%).
Nowa podaż powierzchni magazynowych oraz wzrost wskaźnika pustostanów nieznacznie wpłynęły na oczekiwane stawki czynszów na polskim rynku magazynowym. Niemniej jednak, w tym samym okresie zauważono pierwsze sygnały stabilizacji w tej kwestii. Obecnie właściciele projektów typu bigbox oczekują stawek wynoszących od 4,0 do 4,5 euro za metr kwadratowy na miesiąc. Warszawa tradycyjnie pozostaje najdroższym rynkiem, gdzie stawki w nowych inwestycjach sięgają powyżej 6,5 – 7,0 euro za metr kwadratowy na miesiąc, podczas gdy w starszych projektach czynsze utrzymują się powyżej 5,0 euro za metr kwadratowy na miesiąc.
W najbliższych miesiącach w sektorze magazynowym spodziewamy się delikatnego spowolnienia wynikającego ze słabszej koniunktury gospodarczej i momentu w cyklu całego rynku. Jednak fundamenty sektora, a więc popyt i podaż pozostają silne. Wszyscy oczekujemy rozwoju trendów związanych z nearshoringiem i friendshoringiem, w których upatrujemy dużych możliwości związanych z aktywnością najemców. Z kolei po stronie podaży kwestie związane z finansowaniem inwestycji mogą czasowo ograniczyć rozwój projektów budowanych spekulacyjnie, z wyłączeniem podmiotów, które mają własne środki – podsumowuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.
Czytaj też: 3 powody, dla których warto wdrożyć automatyczny magazyn
Znajdziesz nas w Google News
4 Komentarze