Zakup działki pod budowę hali. Poznaj praktyczne wskazówki

Budowa hali przemysłowej stanowi przełomowy moment w rozwoju każdej firmy. To istotny krok, lecz jednocześnie ogromne wyzwanie stawiane przed inwestorem. Przed nim długotrwałe i wieloetapowe przedsięwzięcie. Zanim to jednak nastąpi, konieczny jest zakup działki pod budowę hali.

Zakup działki pod budowę hali musi być przemyślany

Zakup działki pod budowę hali przemysłowej to decyzja o kluczowym znaczeniu, która wpływa na powodzenie całego przedsięwzięcia, dlatego wymaga gruntownej analizy aspektów prawnych, technicznych i geograficznych. Jakie kwestie warto wziąć pod uwagę, wybierając teren pod budowę hali przemysłowej? Oto praktyczne wskazówki, które pomogą podjąć właściwą decyzję.

Realizacja projektu hali produkcyjnej lub magazynowej to skomplikowany proces inwestycyjny, który standardowo trwa około roku, jednak uwzględniając etap przygotowawczy, czas ten może się wydłużyć.

Niezależnie od charakteru i wielkości planowanej inwestycji, jedną z pierwszych decyzji, przed jaką staje inwestor, jest ta dotycząca kwestii lokalizacyjnych. Z mniejszą lub większa dokładnością określa interesujący go obszar i rozpoczyna proces poszukiwania działki. A ta musi odpowiadać przyszłym planom związanym z wielkością budynku, jego konstrukcją, ale także z przeznaczeniem – inwestor planujący budowę magazynu będzie mieć bowiem nieco inne priorytety niż ten, który zamierza postawić zakład produkcyjny – wyjaśnia Marta Lorentowicz, architekt w firmie Commercecon, która od lat specjalizuje się w generalnym wykonawstwie obiektów przemysłowych.

Czytaj też: Ależ gigant! Panattoni buduje największy park City Logistics

Znalezienie odpowiedniego terenu, który spełnia wszystkie kryteria, może być zadaniem trudnym. Z tego powodu wielu inwestorów decyduje się na skorzystanie z usług wyspecjalizowanych agentów nieruchomości lub deweloperów. Warto jednak pamiętać, że również przyszły główny wykonawca obiektu może pomóc w tej kwestii, a taką usługę oferuje kilka renomowanych firm budowlanych. Jednak, jeśli inwestorzy postanawiają przeprowadzić proces zakupu nieruchomości samodzielnie, powinni zwrócić uwagę na kilka istotnych aspektów.

Stan prawny gruntu

Podczas nabycia dowolnej nieruchomości, istotne jest, aby jej sytuacja prawna była jasna i niepodważalna. To samo tyczy się zakupu terenu pod inwestycję. Dlatego zaleca się, aby na wstępie dokładnie sprawdzić księgę wieczystą, która stanowi podstawowe źródło informacji dotyczących stanu prawnego danej nieruchomości. Jakie aspekty powinny przyciągnąć naszą uwagę?

Przede wszystkim na to, kto jest właścicielem lub użytkownikiem gruntu (dział II) – tu bowiem spotkać nas mogą różne niespodzianki, najczęściej w postaci nieuregulowanego statusu własności nieruchomości. Bezwzględnie należy także sprawdzić, czy na danej nieruchomości nie została ustanowiona hipoteka (dział IV) oraz czy wybrany przez nas teren nie jest objęty prawem pierwokupu lub nie został obciążony innymi prawami osób trzecich (np. służebność – dział III). Trzeba zdawać sobie sprawę, że jakakolwiek tego typu wzmianka w księdze wieczystej może znacząco utrudnić zakup gruntu – przestrzega Zbigniew Maciejewski, prawnik w firmie Commercecon.

Zapewnienie klarownego stanu prawnego wybranego obszaru otwiera nam drogę do dalszej analizy. Kolejnym krokiem jest sprawdzenie czy dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to oficjalny dokument, który określa przeznaczenie gruntów w danej gminie lub mieście, wskazując, co można zbudować na poszczególnych działkach. Dokument ten dostępny jest w urzędzie gminy lub miasta oraz online na geoportalu.

Jednak co robić, jeśli obszar nie podlega MPZP? W takim przypadku konieczne jest uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy, która dokładnie definiuje, jak można zagospodarować ten teren. Trzeba jednak być cierpliwym, ponieważ urząd gminy lub miasta ma 90 dni na wydanie tej decyzji, licząc od daty złożenia wniosku. Kiedy jest już gotowa, może zostać wydana właścicielowi gruntu lub osobie, która go reprezentuje.

Istotny jest natomiast fakt, że do złożenia takiego wniosku zwykle potrzebne jest przygotowanie koncepcji architektonicznej opartej na analizie terenu i uzgodnieniach z inwestorem. Dlatego na tym etapie zalecamy inwestorowi współpracę z wybranym biurem architektonicznym lub z działem projektowym generalnego wykonawcy, który w przyszłości miałby taką inwestycję realizować – podpowiada Marta Lorentowicz.

Kiedy jesteśmy przekonani, że istniejący plan zagospodarowania przestrzennego lub uzyskane warunki zabudowy są zgodne z naszym projektem inwestycyjnym, możemy skoncentrować się na dalszych kwestiach związanych z procesem zakupu.

Przeszkody w terenie

Chociaż można by sądzić, że przeprowadzenie osobnej wizji lokalnej jest niezbędnym krokiem w procesie nabycia działki pod inwestycję przemysłową, zdarza się, że niektórzy inwestorzy dokonują transakcji bez bezpośredniej wizyty na miejscu. To jednak duży błąd. Obejrzenie terenu „na żywo” pozwala na znacznie lepszą ocenę lokalizacji i otoczenia, a także stanowi początek bardziej zaawansowanej analizy warunków geotechnicznych, które są niezwykle istotne w przypadku każdej inwestycji budowlanej. Jakie niespodzianki mogą nas czekać na tym etapie?

Przeszkody mogą być różne, ale nawet te o pozornie małym znaczeniu potrafią znacząco wydłużyć proces przygotowania terenu albo zmuszą inwestora do poniesienia dodatkowych kosztów, z których często nie zdaje on sobie sprawy. Jedną widać już na pierwszy rzut oka – to niesprzyjające ukształtowanie terenu. Najczęściej mamy do czynienia z dużym spadkiem terenu, który trzeba będzie zniwelować. A to, nie dość, że zawsze wiązać się będzie z dodatkową pracą oraz nakładami finansowymi, to niekiedy wymagać będzie jeszcze uzgodnienia z geodetą, który stworzy tzw. siatkę wysokościową terenu – wyjaśnia architekt.

Kolejnym potencjalnym problemem mogą być drzewa rosnące na terenie działki przeznaczonej pod inwestycję. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją, konieczne będzie zorganizowanie inwentaryzacji zieleni przez specjalistyczną firmę. Obecność drzew, które kolidują z planowaną inwestycją, będzie wymagało przeprowadzenia procesu wycinki, jednakże konieczne będzie uzyskanie odpowiedniego pozwolenia od właściwego organu, czyli urzędu gminy lub miasta. Wycinka drzew będzie możliwa dopiero po uzyskaniu zezwolenia na realizację planowanej inwestycji.

Niektóre przeszkody pozostają niewidoczne na pierwszy rzut oka. Dla uniknięcia nieoczekiwanych problemów ukrytych pod powierzchnią, zaleca się przeprowadzenie badań geotechnicznych gruntu, szczególnie jeśli wcześniej nie były one wykonane. Mimo że koszty te trzeba ponieść jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie działki, inwestycja w badania naprawdę się opłaca. Badania geologiczne i hydrologiczne pozwolą bowiem rozpoznać potencjalne problemy, które mogą bardzo negatywnie wpłynąć na późniejszy proces budowy.

Czytaj też: 3 powody, dla których warto wdrożyć automatyczny magazyn

Mowa tu o obecności gruntów o słabych właściwościach, takich jak grunt nasypowy, które nie nadają się do budowy hal przemysłowych. W sytuacjach, gdy takie grunty występują, koszty związane z fundamentami budynku mogą znacząco wzrosnąć, narażając inwestora na dodatkowe wydatki. Kolejnym zagrożeniem dla planowanej inwestycji są wody gruntowe, zwłaszcza na terenach podmokłych, które nie są korzystne dla procesu budowlanego. Geodeta przeprowadzający badania klasyfikuje grunt na podstawie swoich wyników, rozdzielając go na kategorie warunków prostych, złożonych lub skomplikowanych. Wnioski i zalecenia wynikające z opinii geotechnicznej stanowią podstawę do opracowania projektu fundamentów budynku.

Dostęp do mediów i odpowiedni grunt

Uzbrojenie terenu, czyli dostęp do kluczowych mediów, takich jak energia elektryczna, gaz, kanalizacja sanitarna, deszczowa i woda, jest warunkiem niezbędnym do sprawnego funkcjonowania dowolnego obiektu logistycznego lub produkcyjnego. Dlatego warto sprawdzić dostępność tych mediów jeszcze przed zakupem wybranej działki. Zazwyczaj wystarcza uzyskanie kopii mapy zasadniczej od lokalnego wydziału geodezji, która zawiera informacje dotyczące infrastruktury terenu. Alternatywnie, można skontaktować się z odpowiednimi instytucjami, aby zorientować się, czy dostęp do tych mediów jest możliwy.

W przypadku hal przemysłowych o dużym obciążeniu ogniowym (czyli duża ilość palnych materiałów w stosunku do powierzchni hali), kluczowe stają się parametry związane z wydajnością dostaw wody oraz dostępem do hydrantów zewnętrznych. W sytuacji braku miejskiej sieci wodociągowej, inwestor musi zapewnić wodę przeciwpożarową ze zbiornika pożarowego oraz hydroforni na terenie działki.

Określając wielkość terenu pod budowę hali produkcyjnej lub magazynowej musimy przeanalizować kilka aspektów.

Pierwszy z nich wynika wprost z przepisów budowlanych i reguluje odległość obiektu od granicy działki. I tak, w przypadku elewacji bez otworów okiennych lub drzwiowych wynosi ona 3 m, a dla elewacji z otworami – 4 m. Ale minimalna odległość między budynkami na różnych działkach regulowana jest także przez przepisy przeciwpożarowe (szczegółowo określa je Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: dział VI Bezpieczeństwo pożarowe, rozdział 7 Usytuowanie budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe). Nakazują one zwiększenie wymienionych odległości w przypadku obiektów o dużym obciążeniu ogniowym – wyjaśnia Marta Lorentowicz.

Duże hale logistyczne zazwyczaj wymagają bardziej zaawansowanej analizy ze względu na intensywny ruch pojazdów wokół nich. Konieczne jest dokładne zaplanowanie wewnętrznych dróg dojazdowych i pożarowych, a także odpowiednie rozmieszczenie miejsc parkingowych dla samochodów ciężarowych i stref załadunku/rozładunku z dokami. Te elementy muszą być umieszczone na działce zgodnie z obowiązującymi przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunkami zabudowy, w tym linią zabudowy.

Wzrost zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe i produkcyjne w ostatnich latach spowodował, że dostępność atrakcyjnych terenów inwestycyjnych stała się bardziej ograniczona. Wybór właściwej działki inwestycyjnej nie jest więc obecnie zadaniem prostym. Jednak warto poświęcić czas i środki na dokładną analizę przed zakupem, aby uniknąć poważnych problemów i nieprzewidzianych kosztów w trakcie realizacji projektu budowlanego.

Nowe centrum dystrybucyjne Frigo Logistics coraz bliżej