Polski rynek magazynowy rośnie w siłę. Duży popyt, mniej pustostanów

Polski rynek magazynowy utrzymuje bardzo mocną pozycję w Europie i konsekwentnie zwiększa skalę działalności. Dane za pierwszy kwartał pokazują, że sektor magazynowo-przemysłowy nie tylko przekroczył kolejną symboliczną granicę, ale jednocześnie wszedł w etap większej stabilizacji i bardziej selektywnego rozwoju. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły już 37 mln mkw., a aktywność najemców pozostaje na wysokim poziomie mimo bardziej ostrożnego podejścia deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji.

Polski rynek magazynowy w świetnym stanie

Na koniec pierwszego kwartału całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce osiągnęły ponad 37,4 mln mkw. Oznacza to wzrost o przeszło 6,2% w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Skala tego rynku pokazuje, jak istotnym punktem logistycznym stała się Polska na mapie Europy. Polski rynek magazynowy wyraźnie koncentruje się wokół największych regionów logistycznych, które odpowiadają dziś za zdecydowaną większość nowej podaży, powierzchni w budowie oraz zawieranych transakcji najmu. Jednocześnie obserwowany jest spadek wskaźnika pustostanów, co potwierdza utrzymujące się zainteresowanie nowoczesnymi obiektami magazynowymi.

Rosnące znaczenie sektora magazynowego wynika z kilku czynników. Kluczowe znaczenie ma położenie geograficzne kraju, rozwijająca się infrastruktura drogowa oraz wysoka aktywność firm z branży handlowej, logistycznej i produkcyjnej. Polska od lat pozostaje atrakcyjną lokalizacją zarówno dla krajowych przedsiębiorstw, jak i międzynarodowych operatorów. Pierwszy kwartał roku przyniósł również wyraźny wzrost nowej podaży względem końcówki poprzedniego roku. Na rynek trafiło około 653 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. W ujęciu kwartalnym oznacza to wzrost przekraczający 374%, choć jednocześnie wynik był nieznacznie niższy niż w pierwszym kwartale ubiegłego roku. Warto podkreślić, że w trzech województwach deweloperzy oddali do użytkowania ponad 100 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej. Największe znaczenie nadal mają jednak główne centra logistyczne kraju. 

W trzech województwach deweloperzy oddali do użytku ponad 100 000 mkw. Łącznie przeszło 450 000 mkw. nowej powierzchni trafiło na sześć głównych rynków magazynowych kraju, co odpowiada prawie 70% całkowitej nowej podaży odnotowanej w pierwszym kwartale 2026 roku. Biorąc pod uwagę wielkość polskiego rynku oraz aktywność najemców w ostatnich 12 miesiącach, możemy spodziewać się utrzymania zainteresowania wynajmem powierzchni magazynowo-przemysłowych w najbliższym czasie na stosunkowo wysokim poziomie. W efekcie całkowity popyt w tym roku może przekroczyć 6 mln mkw. – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Czytaj też: Pepsi buduje nowy magazyn na Mazowszu. Inwestycja za 50 milionów dolarów

Największe regiony dominują na rynku

Polski sektor magazynowy coraz wyraźniej koncentruje się wokół największych i najlepiej rozwiniętych regionów logistycznych. Najważniejsze lokalizacje przyciągają zarówno inwestorów, jak i najemców, oferując dostęp do infrastruktury transportowej, autostrad oraz dużych aglomeracji miejskich. Sześć głównych rynków regionalnych odpowiada obecnie nie tylko za większość nowej podaży, ale również za ponad 83% powierzchni znajdującej się w budowie oraz niemal 85% całkowitego popytu zarejestrowanego w pierwszym kwartale roku. Liderem pod względem realizowanych inwestycji pozostaje województwo mazowieckie. Pod koniec marca w budowie znajdowało się tam ponad 542 tys. mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej, co stanowiło ponad 37% wszystkich projektów realizowanych w Polsce. Drugą pozycję zajmował Górny Śląsk z wynikiem przekraczającym 216 tys. mkw. powierzchni w budowie. Region ten od wielu lat utrzymuje silną pozycję dzięki rozwiniętej infrastrukturze drogowej i przemysłowemu charakterowi.

Choć całkowite zasoby magazynowe stale rosną, dane dotyczące nowych inwestycji wskazują na większą ostrożność firm deweloperskich. Pod koniec pierwszego kwartału 2026 roku w budowie znajdowało się niespełna 1,46 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. To wynik o 18,6% niższy niż w czwartym kwartale ubiegłego roku, choć jednocześnie o prawie 6% wyższy niż rok wcześniej. Obecnie inwestycje będące w realizacji stanowią mniej niż 4% całkowitych istniejących zasobów magazynowych w Polsce. Deweloperzy coraz dokładniej analizują opłacalność nowych projektów i ostrożniej podchodzą do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Rynek wchodzi tym samym w bardziej dojrzałą fazę rozwoju, w której znaczenie mają nie tylko tempo wzrostu, ale również bezpieczeństwo inwestycji i długoterminowa rentowność.

Popyt na magazyny pozostaje bardzo wysoki

Mimo ostrożniejszego podejścia inwestorów aktywność najemców utrzymuje się na wysokim poziomie. W pierwszym kwartale roku całkowity wolumen wynajętej powierzchni magazynowo-przemysłowej osiągnął niemal 1,58 mln mkw. W porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku oznacza to wzrost o ponad 46,8%. Jednocześnie był to najlepszy wynik dla pierwszego kwartału od 2021 roku. Dane pokazują, że firmy nadal intensywnie poszukują nowoczesnych powierzchni logistycznych i magazynowych. Eksperci rynku wskazują, że przy obecnej skali aktywności najemców całkowity popyt w tym roku może przekroczyć 6 mln mkw. Byłby to kolejny bardzo mocny rezultat dla całego sektora magazynowego w Polsce.

Na strukturę zawieranych transakcji składały się przede wszystkim nowe umowy, które odpowiadały za 42% całkowitego popytu. Renegocjacje stanowiły 35,2%, natomiast pozostała część przypadła na ekspansje oraz najem zwrotny. Warto zwrócić uwagę na rosnącą rolę najmu zwrotnego w niektórych regionach kraju. Szczególnie wysoki udział tego typu transakcji odnotowano w województwie podkarpackim, lubelskim oraz wielkopolskim. Rynek pokazuje również, że firmy coraz częściej korzystają z elastycznych form wynajmu. W pierwszym kwartale najemcy podpisali umowy krótkoterminowe obejmujące łącznie niemal 92 tys. mkw. powierzchni.

Wśród największych transakcji zawartych od stycznia do końca marca znalazł się wynajem zwrotny magazynu dedykowanego firmie Raben w Poznaniu. Transakcja objęła powierzchnię 125 800 mkw. i była jednym z najważniejszych wydarzeń na rynku logistycznym początku roku. Duże znaczenie miały również renegocjacje umów najmu w Prologis Park Janki oraz Logistic City Piotrków Trybunalski. Obie transakcje dotyczyły poufnych najemców z sektora handlowego i obejmowały odpowiednio 72 tys. mkw. oraz 68,3 tys. mkw. Tak wysokie wolumeny renegocjowanych umów pokazują, że firmy nadal chętnie pozostają w sprawdzonych lokalizacjach i koncentrują się na utrzymaniu ciągłości operacyjnej.

Jednym z ważniejszych sygnałów płynących z rynku jest dalszy spadek poziomu niewynajętej powierzchni. Na koniec marca wskaźnik pustostanów wyniósł 7,3%. Oznacza to spadek zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. W porównaniu z poprzednim kwartałem wskaźnik obniżył się o 0,1 punktu procentowego, natomiast rok do roku spadek wyniósł 1,2 punktu procentowego. Łącznie dostępna powierzchnia w istniejących budynkach przekracza obecnie 2,7 mln mkw. Dodatkowo inwestycje znajdujące się w trakcie realizacji oferują jeszcze ponad 539 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej do wynajęcia. Malejący poziom pustostanów wskazuje na utrzymujące się zainteresowanie nowoczesnymi magazynami i potwierdza stosunkowo dobrą kondycję rynku mimo bardziej umiarkowanej aktywności inwestycyjnej.

Czytaj też: Hala magazynowa, logistyczna czy produkcyjna? Różnice, które decydują o kosztach i wydajności firm

Zróżnicowanie stawek czynszów

Pierwszy kwartał przyniósł również dalsze różnicowanie stawek czynszów na rynku magazynowym. Największym zainteresowaniem najemców cieszą się obecnie obiekty wyposażone w nowoczesne rozwiązania technologiczne oraz ekologiczne. Magazyny spełniające wysokie standardy techniczne i środowiskowe, zlokalizowane w najbardziej pożądanych regionach, notowały niewielkie wzrosty czynszów ofertowych. Jednocześnie właściciele starszych obiektów o niższym standardzie musieli mierzyć się z mniejszym zainteresowaniem oraz koniecznością oferowania bardziej rozbudowanych pakietów zachęt dla najemców. To wyraźny sygnał, że rynek coraz mocniej premiuje jakość oraz efektywność energetyczną budynków. Firmy logistyczne i handlowe coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na lokalizację i koszty, ale również na kwestie związane z ESG oraz nowoczesnymi rozwiązaniami technologicznymi.

Obiekty wyposażone w zaawansowane rozwiązania technologiczne i ekologiczne, znajdujące się w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach, odnotowały nieznaczne wzrosty stawek, natomiast właściciele magazynów o niższym standardzie mierzyli się z mniejszym zainteresowaniem najemców oraz koniecznością oferowania bardziej rozbudowanych pakietów zachęt. Najwyższe stawki czynszów na koniec marca roku nadal utrzymywały się w Warszawie (strefa I) oraz w województwie pomorskim – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Obecne dane pokazują, że polski rynek magazynowy nadal pozostaje jednym z najważniejszych segmentów nieruchomości komercyjnych w kraju. Sektor nie rozwija się już tak gwałtownie jak kilka lat temu, jednak utrzymuje stabilny wzrost i wysoki poziom aktywności najemców. Widoczna jest jednocześnie większa selektywność inwestycji oraz koncentracja rynku wokół największych regionów logistycznych. Malejący wskaźnik pustostanów i utrzymujący się popyt pokazują, że nowoczesne powierzchnie magazynowe nadal pozostają bardzo atrakcyjne dla firm z sektora handlu, logistyki i produkcji.

Praca w magazynie. Jakie oczekiwania mają dziś pracownicy? [RAPORT]