Polski rynek magazynowy w 2026 roku. Na co zwracają uwagę klienci?

Polski rynek magazynowy w 2026 roku wchodzi w fazę dojrzałości, w której lokalizacja, energia i technologia stają się kluczowymi czynnikami decydującymi o konkurencyjności. Według analiz Prologis Research, poziom pustostanów utrzymuje się na umiarkowanym poziomie, a popyt na powierzchnie logistyczne wciąż rośnie, szczególnie w obszarach o strategicznym znaczeniu. W centrum zainteresowania inwestorów i najemców pozostają regiony o najlepszej infrastrukturze, dostępności pracowników i potencjale do wdrażania nowoczesnych rozwiązań technologicznych.

E-commerce napędza polski rynek magazynowy

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na polski rynek magazynowy wciąż pozostaje rosnąca popularność zakupów online. Z danych Prologis Research wynika, że w 2026 roku firmy z sektora e-commerce będą odpowiadać za niemal 25% całkowitego popytu na nowe powierzchnie magazynowe na świecie. Europejski handel internetowy nadal znajduje się w fazie ekspansji, a udział transakcji online w sprzedaży detalicznej waha się między 10 a 15%, podczas gdy w Wielkiej Brytanii przekracza już 30%. Polska, jako jeden z najszybciej rozwijających się rynków e-commerce w regionie, staje się atrakcyjnym miejscem dla operatorów logistycznych, centrów dystrybucyjnych i dostawców usług fulfillment.

Dynamiczny rozwój sektora internetowego wpływa również na zmianę oczekiwań klientów. Użytkownicy oczekują błyskawicznej realizacji zamówień, często tego samego lub następnego dnia. Aby sprostać tym wymaganiom, przedsiębiorstwa coraz częściej inwestują w magazyny miejskie (tzw. last mile logistics), które pozwalają skrócić dystans między magazynem a odbiorcą końcowym.

Czytaj też: Centrum logistyczne w Łodzi z nowym najemcą. To właściciel sieci aptek

W 2026 roku kluczowe znaczenie na polskim rynku magazynowym zyskują lokalizacje określane mianem premium. Obejmują one przede wszystkim tzw. „wielką piątkę”, czyli Warszawę, Poznań, Łódź, Wrocław i Górny Śląsk. To właśnie w tych regionach popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe utrzymuje się na wysokim poziomie, a liczba dostępnych przestrzeni sukcesywnie maleje. Prognozy Prologis wskazują, że poziom pustostanów w Polsce wyniesie nieco poniżej 8%, co wciąż pozostaje powyżej europejskiej średniej (ok. 5%). 

W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, jak aglomeracja warszawska, wskaźnik ten może jednak spaść poniżej 5%, co potwierdza rosnącą koncentrację popytu na rynku najwyższej klasy obiektów. Ograniczenie budownictwa spekulacyjnego w ubiegłym roku, spowodowane niepewnością makroekonomiczną, sprawia, że nowe inwestycje koncentrują się przede wszystkim tam, gdzie zapotrzebowanie jest najbardziej stabilne. Deweloperzy i operatorzy logistyczni dostrzegają, że klienci coraz częściej wybierają lokalizacje gwarantujące szybki dostęp do sieci transportowej oraz dużych ośrodków miejskich, co skraca czas dostaw i zwiększa efektywność operacyjną.

Nowy priorytet dla najemców

Jednym z najbardziej zauważalnych trendów 2026 roku jest wzrost znaczenia energii w procesie wyboru magazynu. Aż 90% menedżerów dużych firm doświadczyło w ostatnich latach zakłóceń w dostawach energii, od gwałtownych wzrostów cen po przerwy wynikające z ekstremalnych warunków pogodowych. Aby ograniczyć wpływ wahań na stabilność kosztową, wielu operatorów decyduje się na długoterminowe umowy typu PPA (Power Purchase Agreement), gwarantujące dostęp do energii z odnawialnych źródeł po stałej cenie. Przykładem takiego rozwiązania jest umowa zawarta przez Prologis, która pozwala pokryć około 67% zapotrzebowania energetycznego swoich magazynów w Polsce w ciągu najbliższych pięciu lat. W praktyce oznacza to, że coraz większe znaczenie przy wyborze nieruchomości logistycznej mają nie tylko lokalizacja i cena, ale także dostęp do dużych przyłączy energetycznych oraz możliwość korzystania z energii odnawialnej. Dla wielu firm to także element realizacji strategii ESG, skupiającej się na zrównoważonym rozwoju i redukcji śladu węglowego.

W 2026 roku jakość budynku magazynowego nie będzie już definiowana wyłącznie przez jego metraż i położenie, ale przede wszystkim przez zdolność do wspierania zaawansowanych procesów logistycznych. Nowe inwestycje powstają z myślą o automatyzacji, optymalizacji przestrzeni i minimalizacji kosztów eksploatacyjnych. Zapotrzebowanie na inteligentne magazyny, wyposażone w systemy zarządzania energią, czujniki IoT czy zrobotyzowane linie kompletacji, stale rośnie. Automatyzacja procesów wymaga jednak odpowiednich parametrów technicznych, wzmocnionych posadzek, wysokiej nośności stropów i dostępu do dużych mocy przyłączeniowych. Jak wskazuje Paweł Sapek, nowoczesne obiekty w Polsce spełniają już większość wymogów technologicznych globalnych operatorów logistycznych. Dzięki temu kraj umacnia swoją pozycję w regionie jako centrum nowoczesnych łańcuchów dostaw.

Zmieniające się wymogi są podyktowane, między innymi rosnącą popularnością automatyzacji. Rozwiązania te poprawiają efektywność procesów logistycznych, wymagają jednak zapewnienia odpowiedniej mocy przyłączeniowej oraz wdrożenia określonych rozwiązań konstrukcyjnych, jak choćby wzmocnionej posadzki. Od lat realizujemy tego typu projekty w Polsce i całym regionie, dzięki czemu nasze magazyny – również te wybudowane wiele lat temu – spełniają wymogi nowoczesnej logistyki – stwierdził Paweł Sapek, SVP i Regional Head Prologis w Europie Środkowej.

Czytaj też: Polska wyjątkowo szybko rośnie. Wyróżniamy się nie tylko na tle UE, ale również regionu

Polski rynek magazynowy znajduje się więc w kluczowym momencie transformacji. Z jednej strony utrzymuje stabilny poziom pustostanów, a z drugiej obserwuje koncentrację popytu w lokalizacjach o najwyższej jakości infrastruktury. Czynniki takie jak bezpieczeństwo energetyczne, dostęp do technologii i bliskość rynków zbytu stają się fundamentem decyzji inwestycyjnych. Klienci oczekują nie tylko przestrzeni, ale też kompleksowych, zrównoważonych rozwiązań logistycznych, które pozwalają im działać efektywnie i ekologicznie.

Rusza rozbudowa magazynu Panattoni w Nadarzynie. Pierwszym najemcą DZIK