Rynek magazynowy w Polsce rośnie w siłę. Dominują renegocjacje
Rynek coraz mocniej napędzają renegocjacje umów, które odpowiadają już za ponad połowę całkowitego wolumenu transakcji
Po trzech kwartałach roku rynek magazynowy w Polsce wykazuje odporność i dojrzałość. Mimo globalnych wyzwań gospodarczych i spowolnienia w niektórych sektorach, sektor magazynowo-przemysłowy w kraju utrzymuje wysoką aktywność. Jak wskazują dane Cushman & Wakefield, od stycznia do września popyt na powierzchnie magazynowe wzrósł o niemal 20% rok do roku. Co ciekawe, rynek ten coraz mocniej napędzają renegocjacje umów, które odpowiadają już za ponad połowę całkowitego wolumenu transakcji. Taki trend świadczy nie tylko o rosnącej dojrzałości sektora, ale też o jego stabilizacji. Firmy w coraz większym stopniu decydują się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach, negocjując korzystniejsze warunki, zamiast przenosić działalność.
Jak wygląda rynek magazynowy w Polsce?
Popyt na nowoczesne powierzchnie logistyczne w Polsce w pierwszych trzech kwartałach roku osiągnął poziom ponad 4,54 mln m², co oznacza wzrost o 19% w porównaniu z rokiem ubiegłym. To wynik nie tylko lepszy od średniej z ostatnich pięciu lat, ale również potwierdzenie, że rynek magazynowy w Polsce pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
W pierwszych trzech kwartałach 2025 roku popyt na nowoczesne powierzchnie przemysłowe osiągnął poziom ponad 4,54 mln mkw., co oznacza wzrost o 19 proc. rok do roku oraz 7 proc. powyżej średniej dla analogicznego okresu z lat 2020-2024, kiedy aktywność najemców wynosiła ok. 4,24 mln mkw. – komentuje Szczepan Gowin, Head of Industrial & Logistics, Cushman & Wakefield.
Czytaj też: Panattoni stawia na Grodzisk Mazowiecki. Kupili już działkę pod nową inwestycję
Choć całkowita aktywność najemców jest wysoka, struktura popytu wyraźnie przesuwa się w stronę renegocjacji. W tym roku stanowią one aż 52% wszystkich zawieranych transakcji, co potwierdza rosnącą popularność strategii utrzymania dotychczasowych lokalizacji. To zjawisko nie jest jednak przypadkowe. Po latach intensywnej ekspansji wiele firm osiągnęło stabilny poziom operacyjny i dąży do optymalizacji kosztów, a niekoniecznie do zwiększania metrażu.
Warto jednak zauważyć, że mimo rosnącego udziału odnowień, nadal realizowane są nowe projekty i dalsza ekspansja – w sumie niemal 2,2 mln m² w okresie od stycznia do września. Coraz częściej są to inwestycje szyte na miarę, tzw. projekty BTS (build-to-suit), które odpowiadają na potrzeby konkretnych klientów i coraz częściej obejmują zaawansowane rozwiązania technologiczne. Jednym z głównych kierunków rozwoju stają się automatyzacja procesów magazynowych i wdrażanie systemów wspierających logistykę 4.0. Firmy, szczególnie z branży e-commerce i produkcyjnej, poszukują rozwiązań zwiększających efektywność, co może w dłuższej perspektywie przesunąć geograficzne centrum inwestycji poza główne aglomeracje.
Wolumen nowych umów i ekspansji w okresie styczeń-wrzesień wyniósł blisko 2,2 mln mkw., z czego 480 000 mkw. przypadło na pierwszy kwartał, 863 000 mkw. na drugi, a 850 000 mkw. na trzeci. W ujęciu rocznym oznacza to spadek o 7 proc.. Jednocześnie warto zauważyć, że struktura popytu coraz wyraźniej przesuwa się w stronę projektów niestandardowych, realizowanych na indywidualne zamówienie. Równolegle wzrasta znaczenie automatyzacji procesów logistycznych – firmy coraz częściej wymagają wdrożenia zaawansowanych technologii, co może w dłuższej perspektywie zmienić geografię inwestycji i otworzyć nowe lokalizacje poza największymi aglomeracjami – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Najwięcej powierzchni logistycznych buduje się na Mazowszu
Na koniec trzeciego kwartału całkowite zasoby powierzchni magazynowych w Polsce przekroczyły 36,4 mln m², co potwierdza, że kraj pozostaje liderem regionu w tym segmencie. W samym trzecim kwartale oddano do użytku około 400 tys. m² nowych magazynów, a w budowie pozostaje 1,56 mln m². Choć oznacza to lekkie odbicie w porównaniu do pierwszej połowy roku, wciąż widać wyraźny trend spadkowy w zakresie nowej podaży. Deweloperzy zachowują ostrożność, szczególnie w kontekście inwestycji spekulacyjnych, które obecnie stanowią około 45% wszystkich projektów w budowie. Taki poziom wskazuje na umiarkowany optymizm branży. Firmy dostosowują tempo inwestycji do realnych potrzeb rynku i ograniczają ryzyko nadpodaży.
Na zakończenie trzeciego kwartału 2025 roku wolumen powierzchni w budowie wyniósł 1,56 mln mkw., co oznacza lekkie odbicie względem pierwszego półrocza, jednak wciąż wpisuje się w obserwowany trend spadkowy i wynosi o 20 proc. mniej niż rok wcześniej. Udział inwestycji spekulacyjnych to obecnie 45 proc., co przekłada się na 706 000 mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia, wskazując na umiarkowany optymizm deweloperów wobec przyszłego popytu – komentuje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
Najwięcej nowych inwestycji koncentruje się tradycyjnie w województwie mazowieckim, które odpowiada za 34% krajowej powierzchni w budowie. Wysoka aktywność widoczna jest także w regionach pomorskim (14%), śląskim (12%) i dolnośląskim (8%), które wspólnie generują blisko 70% całego wolumenu nowych projektów. Co istotne, rośnie znaczenie lokalizacji drugorzędnych, zwłaszcza w województwach łódzkim, wielkopolskim i kujawsko-pomorskim. Niższe koszty gruntu, dogodna infrastruktura i dostępność siły roboczej przyciągają tam zarówno inwestorów, jak i najemców, co może w przyszłości zrównoważyć dominację największych hubów magazynowych.
Od lipca do września rozpoczęto realizację prawie 480 000 mkw. nowych inwestycji przemysłowych, a największą aktywność odnotowano w województwach mazowieckim – 147 000 mkw. oraz łódzkim – 65 000 mkw. Ograniczenie aktywności deweloperskiej, zwłaszcza w zakresie powierzchni spekulacyjnej, powoduje większe zainteresowanie najemców inwestycjami będącymi w trakcie realizacji – dodaje Renata Krzyżanowska, Associate, Cushman & Wakefield.
Większe możliwości negocjacji
Wskaźnik pustostanów na rynku magazynowym w Polsce w trzecim kwartale wyniósł 8,2%, co oznacza stabilizację w stosunku do poprzedniego okresu. Warto jednak podkreślić, że poziom dostępności powierzchni magazynowej różni się znacząco w zależności od regionu. Najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w województwach lubuskim i świętokrzyskim (po 17,2%) oraz lubelskim (13,2%), co wynika z relatywnie dużej liczby nowych inwestycji w tych lokalizacjach oraz ograniczonego popytu lokalnego. Z kolei regiony takie jak opolskie, podlaskie czy zachodniopomorskie notują niemal zerowy poziom pustostanów, co świadczy o dużym niedoborze dostępnych powierzchni i silnym popycie w tych obszarach. Ograniczona liczba inwestycji spekulacyjnych sprzyja stabilizacji rynku. Mniejsza podaż nowych obiektów może zapobiec nadmiernemu wzrostowi pustostanów w kolejnych kwartałach.
Czytaj też: Najlepszy wynik od trzech lat. PKB znacząco w górę!
W trzecim kwartale stawki czynszów pozostały na stabilnym poziomie, co oznacza, że rynek magazynowy w Polsce nie odnotował w tym zakresie znaczących zmian. Większe możliwości negocjacyjne pojawiły się jednak w regionach z wyższym poziomem pustostanów. Tam deweloperzy i właściciele obiektów są bardziej skłonni oferować korzystniejsze warunki, w tym okresy zwolnienia z czynszu czy dopłaty do adaptacji powierzchni. Czynsze bazowe wciąż utrzymują się na poziomie od 20 do 30 zł/m² miesięcznie w zależności od standardu i lokalizacji obiektu. W rejonach o najwyższej konkurencji, jak okolice Warszawy, Wrocławia czy Gdańska, obserwuje się większe zróżnicowanie cen, przy czym najemcy oczekują elastycznych form współpracy i krótszych umów.
Po trzech kwartałach polski rynek magazynowy pozostaje w bardzo dobrej kondycji. Wysoki popyt, umiarkowana podaż i stabilne czynsze świadczą o jego dojrzałości i stabilności. Choć tempo nowych inwestycji jest niższe niż w rekordowych latach 2021–2022, to widać wyraźną racjonalizację działań deweloperów i najemców. Dominacja renegocjacji nie oznacza stagnacji. Wręcz przeciwnie, potwierdza dojrzałość rynku, w którym najemcy dążą do optymalizacji kosztów i maksymalnego wykorzystania posiadanej infrastruktury. Jednocześnie rozwój technologii i automatyzacji zapowiada kolejną falę transformacji polskiego sektora.
Największy operator logistyczny w Polsce zwiększa najem magazynu w Gorzowie
