Nowe technologie, sztuczna inteligencja, zmiany inwestorów w podejściu do zrównoważonego rozwoju oraz dalszy wzrost sektora e-commerce to kluczowe czynniki, które kształtują przyszłość branży magazynowej w Polsce. Choć rynek osiągnął już duży poziom dojrzałości, nadal oferuje liczne szanse inwestycyjne. O przewidywanych kierunkach rozwoju, wyzwaniach dla deweloperów oraz zmieniających się oczekiwaniach najemców rozmawiamy z Ewą Zawadzką, Dyrektor ds. Rozwoju Nieruchomości w MDC2.
Filip Lamański, redaktor naczelny: Jak zmienia się rynek magazynowy?
Ewa Zawadzka Dyrektor ds. Rozwoju Nieruchomości w MDC2: Rynek magazynowy w Polsce ewoluuje pod wpływem kilku czynników, jednym z nich są nowe technologie. Sztuczna inteligencja odgrywa coraz większą rolę w optymalizacji logistyki i zarządzania przestrzenią magazynową, wpływając na efektywność operacyjną przedsiębiorstw. Polska dzięki inwestycjom w AI takich firm jak Microsoft staje się częścią tego globalnego trendu.
Jednocześnie jednym z głównych wyzwań branży pozostaje dostęp do energii. Polska infrastruktura energetyczna nie nadąża za tempem rozwoju sektora magazynowego, co utrudnia realizację nowych, zwłaszcza dużych, inwestycji. Wraz z rosnącym zapotrzebowaniem, szczególnie ze strony obiektów produkcyjnych czy coraz częściej powstających centrów danych, konieczne stają się dywersyfikacja źródeł energii oraz rozwój banków energii, które zapewnią stabilność dostaw prądu.
Coraz większego znaczenia nabiera również zrównoważony rozwój. Nowoczesne magazyny są projektowane z myślą o oszczędności energii i optymalnym zarządzaniu zasobami. Szczególną uwagę zwraca się na monitoring zużycia oraz systemy retencji wody. W obliczu rosnącego ryzyka ekstremalnych zjawisk pogodowych Unia Europejska wprowadza regulacje wymuszające zagospodarowanie wód opadowych na terenie inwestycji, co staje się standardem w nowych projektach.
Przyszłość rynku magazynowego upatrujemy zatem w inteligentnych technologiach, zielonej energii i modernizacji infrastruktury, bez której dalszy rozwój sektora może być ograniczony.
Czego oczekują najemcy od magazynu?
Najemcy oczekują od magazynów przede wszystkim efektywności procesów, elastyczności i zrównoważonego rozwoju. Coraz większy nacisk kładzie się na niską konsumpcję energii i redukcję śladu węglowego, co także wpływa na decyzje dotyczące lokalizacji – im bliżej centrów logistycznych i odbiorców, tym niższe koszty transportu i mniejsza emisja CO₂. Energooszczędność jest kluczowa, dlatego najemcy zwracają uwagę na nowoczesne systemy zarządzania energią, izolację budynków i optymalne wykorzystanie źródeł odnawialnych.
Kolejnym istotnym aspektem jest komfort pracowników. Nowoczesne magazyny oferują lepsze warunki pracy – od odpowiedniego oświetlenia i wentylacji po strefy socjalne. Elastyczność przestrzeni to także cecha, której oczekują inwestorzy – możliwość dostosowania powierzchni do indywidualnych potrzeb, dodania antresoli czy rozbudowy instalacji technicznych jest istotnym atutem.
Rosną także wymagania w zakresie infrastruktury IT i bezpieczeństwa dostaw energii, która gwarantuje ciągłość produkcji. Stabilne połączenie internetowe, najlepiej w postaci dwóch niezależnych linii światłowodowych, oraz podwójne źródła zasilania minimalizują ryzyko przerw w działaniu, co ma kluczowe znaczenie dla sektora e-commerce czy przemysłu. Coraz częściej pojawiają się też zapytania o własne serwerownie w magazynach.
Ostatecznie decyzje najemców są coraz bardziej świadome – liczy się nie tylko cena najmu, ale i całkowity koszt użytkowania, w tym efektywność energetyczna oraz długoterminowa wartość inwestycji.
Polski sektor magazynowy największe wzrosty ma już za sobą, czy dalej jest to perspektywiczny rynek?
Polski rynek magazynowy nadal ma duży potencjał wzrostu, mimo że jego najbardziej dynamiczny rozwój może być już za nami. W porównaniu do Niemiec czy krajów Beneluksu powierzchnia magazynowa na mieszkańca w Polsce jest wciąż stosunkowo niska – wynosi około 0,9 m² na osobę, podczas gdy w Niemczech ten wskaźnik jest znacznie wyższy. Biorąc pod uwagę rosnącą rolę Polski jako hubu logistycznego w Europie i coraz większe zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe, eksperci prognozują, że w nadchodzących latach ten wskaźnik może wzrosnąć nawet do 1,5 m² na mieszkańca.
Jednym z głównych czynników napędzających ten rozwój jest dalsza ekspansja e-commerce. Po okresie spowolnienia sektor ten ponownie rośnie, a stabilny poziom zatrudnienia i optymizm konsumentów przekładają się na zwiększoną skłonność do wydatków. Ważnym trendem jest też szybka realizacja zamówień, co wymusza potrzebę optymalizacji łańcucha dostaw i sprawia, że firmy inwestują w nowoczesne powierzchnie magazynowe, szczególnie w pobliżu dużych miast.
Coraz większą rolę odgrywa także segment SBU (Small Business Units), czyli mniejsze moduły magazynowe przeznaczone do logistyki miejskiej. W miastach, gdzie infrastruktura drogowa jest przeciążona, kluczowe staje się zapewnienie szybkiej rotacji towarów i ich sprawnej dystrybucji. W krajach takich jak Francja, Niemcy czy Wielka Brytania obserwujemy już adaptację istniejących przestrzeni (np. podziemnych parkingów) na magazyny miejskie, z których paczki dostarczane są za pomocą elektrycznych pojazdów czy rowerów cargo. Myślę, że w Polsce też pojawi się to rozwiązanie.
Choć nasz rynek magazynowy jest bardziej rozwinięty niż dekadę temu, to nadal pozostaje perspektywiczny. Nowe technologie, wzrost znaczenia e-commerce i logistyki miejskiej oraz dalsza ekspansja infrastruktury magazynowej sprawiają, że sektor ten wciąż oferuje wiele możliwości rozwoju.
Jakie rynki w Polsce mają największy potencjał rozwoju?
W Polsce obecnie największy potencjał rozwoju dostrzega się w trzech kluczowych obszarach: Polsce Centralnej, Ścianie Zachodniej wraz ze Śląskiem oraz Trójmieście. Polska Centralna, dzięki swojemu strategicznemu położeniu i rozwiniętej infrastrukturze logistycznej, pozostaje jednym z głównych hubów magazynowych. Wartość tego regionu może jeszcze wzrosnąć po zakończeniu wojny w Ukrainie, co mogłoby zwiększyć przepływ towarów na wschód.
Ściana Zachodnia i Śląsk wciąż przyciągają inwestycje, oferując bliskość Niemiec, doskonałą sieć transportową oraz dostęp do wykwalifikowanej kadry. To tutaj realizowanych jest wiele nowych projektów związanych z magazynowaniem i produkcją.
Trójmiasto, dzięki dynamicznemu rozwojowi portów i rosnącemu znaczeniu transportu morskiego, staje się kluczowym punktem na logistycznej mapie Polski. Rozbudowa infrastruktury portowej oraz wzrastające zainteresowanie logistyką morską powodują, że potencjał tego regionu systematycznie rośnie.
Nie można zapominać o Polsce Wschodniej, której znaczenie może wzrosnąć w przyszłości. Wraz z rozwojem infrastruktury drogowej oraz rosnącym zainteresowaniem tym obszarem ze strony inwestorów, wschodnie regiony kraju mogą stać się istotnym elementem polskiego rynku magazynowego.
Na co potencjalny najemca zwraca szczególną uwagę przy wyborze przestrzeni magazynowej?
Przy wyborze przestrzeni magazynowej najemcy kierują się kilkoma kluczowymi kryteriami. Oczekują, że obiekty będą spełniały wysokie standardy zrównoważonego rozwoju, co oznacza, że powinny być energooszczędne i ekologiczne. Rozwiązania proekologiczne, takie jak ładowarki do samochodów elektrycznych, dachy przystosowane do instalacji paneli fotowoltaicznych oraz systemy retencji i ponownego wykorzystania szarej wody, stają się normą.
Izolacja budynku jest kolejnym ważnym czynnikiem, który wpływa na komfort pracy oraz efektywność energetyczną magazynu. Dobrze zaprojektowana izolacja pozwala na utrzymanie przyjemnej temperatury wewnątrz obiektu latem i zimą, co przekłada się na niższe koszty ogrzewania i klimatyzacji. Odpowiednia liczba świetlików oraz użycie paneli UV dodatkowo pomagają w ograniczeniu nagrzewania wnętrza w gorące dni. Nawet przy zewnętrznych temperaturach sięgających 30 stopni, w magazynie można utrzymać około 18 stopni, co znacząco poprawia warunki pracy.
Komfort użytkowników obiektów jest również kluczowy. Wprowadzane są strefy relaksu i aktywności na świeżym powietrzu, co podnosi jakość codziennej pracy. Ważna jest także nowoczesna przestrzeń biurowa, która nie tylko zwiększa komfort pracy, ale również wpływa na dobrostan pracowników.
Jakie są dalsze plany rozwoju MDC2?
Plany rozwoju MDC2 na nadchodzące lata są niezwykle ambitne. Do 2031 roku zamierzamy osiągnąć ponad 1 000 000 m² powierzchni magazynowej. Planujemy realizować co najmniej 500 000 m² nowych powierzchni rocznie, z co najmniej trzema inwestycjami, w tym jednym projektem na kwartał.
W pierwszym kwartale 2025 roku rozpoczniemy naszą nową inwestycję w Gdańsku – MDC2 Park Gdańsk East, co stanowi jeden z wielu kroków w kierunku naszego dalszego rozwoju. Choć koncentrujemy się na zwiększaniu powierzchni, równie mocno stawiamy na rozwój jakościowy. Naszym celem jest dostosowanie inwestycji do zmieniających się potrzeb rynku poprzez tworzenie nowoczesnych, ekologicznych i elastycznych przestrzeni.
Nadal także naszym priorytetem pozostanie realizacja strategii ESG, która zakłada dostarczanie możliwie najbardziej ekologicznych budynków w Polsce z certyfikacją na poziomie BREEAM Excellent jako minimum. Będziemy nadal aktywni jeżeli chodzi o kwestie zaangażowania społecznego: w tym roku także dwukrotnie zasadzimy duże obszary lasu naturalnego, a także będziemy kontynuować projekty wsparcia charytatywnego w obszarze edukacji, pomocy potrzebującym i ekologii.
W jaki sposób finansowane będą kolejne inwestycje?
Kolejne inwestycje będą finansowane w sposób analogiczny do dotychczasowych, czyli przy wsparciu inwestorów zewnętrznych. Od strony operacyjnej wygląda to tak, że samodzielnie opracowujemy projekty na wczesnym etapie, który zazwyczaj trwa od roku do półtora roku. Gdy produkt jest gotowy do realizacji – sprzedajemy go inwestorowi. Od tego momentu finansowanie budowy przejmuje inwestor. Taki model współpracy wymaga od nas pełnej transparentności. Wszystkie dotychczas zrealizowane projekty przyniosły oczekiwane zyski dla inwestorów, a w niektórych przypadkach nawet je przekroczyły.
Znajdziesz nas w Google News
