Rynek powierzchni logistycznych nieco hamuje, ale nadal przyciąga

Mimo rosnących opłat za wynajem w ostatnich miesiącach, polski rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych nadal przyciąga uwagę najemców i inwestorów. Specjaliści z BNP Paribas Real Estate Poland zauważają jednak, że w trzecim kwartale nastąpił spadek podaży nowych obiektów oraz wyraźne zmniejszenie tempa wprowadzania nowych inwestycji na rynek.

Rynek powierzchni logistycznych w Polsce nieco wyhamował

Chociaż polski rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych nadal przyciąga uwagę najemców i inwestorów, firmy deweloperskie ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji magazynowych. Na koniec września w trakcie budowy było 2,49 miliona metrów kwadratowych, co oznacza wzrost o 370 tysięcy metrów kwadratowych w porównaniu z poprzednim kwartałem. Z uwagi na utrzymujące się wysokie koszty finansowania deweloperzy decydują się na rozpoczęcie budowy jedynie po podpisaniu umów przednajmu obejmujących co najmniej 50% całkowitej powierzchni hali oraz możliwości pozyskania najemców jeszcze przed zakończeniem inwestycji.

Zauważalny jest więc wzrost wolumenu powierzchni w budowie w porównaniu z poprzednim kwartałem, choć pozostaje on nadal mniejszy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, kiedy to wynosił 1,4 miliona metrów kwadratowych. Średni wskaźnik wynajęcia projektów w trakcie budowy osiągnął około 47%, i również zanotowano wzrost tego wskaźnika w porównaniu kwartał do kwartału.

W okresie od lipca do września najwięcej powierzchni magazynowej w trakcie budowy znajdowało się w strefach: Dolny Śląsk (452 300 m kw.), Warszawa II (442 300 m kw.) oraz Polska Centralna (280 000 m kw.). Z kolei najwięcej nowej powierzchni magazynowej w trzecim kwartale dostarczono w strefach: Polska Centralna (102 900 m kw.), Zachód (98 800 m kw.) oraz Warszawa II (75 900 m kw.). Spowolnieniu aktywności deweloperskiej towarzyszy porównywalnie niższe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe, co powinno w najbliższym czasie utrzymać sektor we względnej równowadze.

Czytaj też: Panattoni rozbuduje kompleks w Łodzi. Znamy już najemcę

Popyt nieco spadł

W pierwszych trzech kwartałach całkowity popyt brutto na powierzchnię magazynową wyniósł ponad 3,7 miliona metrów kwadratowych, co stanowi spadek o 25 punktów procentowych rok do roku. W strukturze umów najmu przez cały 2023 rok przeważały nowe umowy, reprezentując ponad 53% ogólnego wolumenu podpisanych umów. Wśród najbardziej aktywnych najemców utrzymuje się stała obecność tych samych branż, a ich udział ulega zmianom w zależności od koniunktury.

Popyt na polskim rynku wciąż jest generowany przez operatorów logistycznych, firmy e-commerce oraz sektor automotive. W trzecim kwartale zarejestrowano 2 największe transakcje 2023 roku, których powierzchnia najmu przekroczyła 100 tys. m kw., a całkowity popyt brutto wzrósł o prawie 50 pp. w stosunku do II kw. 2023 r. – wyjaśnia Tomasz Arent, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Nowe obiekty

W trzecim kwartale deweloperzy magazynowi wprowadzili na rynek niemal 0,52 miliona metrów kwadratowych nowej powierzchni magazynowej, co skutkowało dalszym wzrostem wskaźnika pustostanów, który osiągnął ponad 2,3 miliona metrów kwadratowych, czyli poziom 7,8% (wzrost o 1,1 punktu procentowego w porównaniu z poprzednim kwartałem i wzrost o 3,4 punktu procentowego w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku). Jest to najwyższy odnotowany poziom wskaźnika od grudnia 2020 roku. Eksperci nie przewidują jednak dalszego znaczącego wzrostu w tym obszarze, a wskaźnik pustostanów nie powinien przekroczyć 8%.

Mimo obniżenia kosztów generalnego wykonawstwa, nie przewiduje się istotnych zmian w czynszach za powierzchnie magazynowe w najbliższym czasie, głównie z powodu wyższych kosztów finansowania. Nieznaczny wzrost stawek czynszu prognozowany jest tylko w najlepszych lokalizacjach. Stabilny wskaźnik pustostanów skutkuje bowiem dalszym spowolnieniem wzrostu czynszów w większości regionów. Szczególnie dotyczy to obszarów o wysokim poziomie niezagospodarowanych miejsc, gdzie stopniowo zauważalne są nawet niewielkie obniżki czynszów.

Czytaj też: 3 powody, dla których warto wdrożyć automatyczny magazyn

Polska zajmuje jedno z czołowych miejsc poza obszarem FLAPD (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin) – czyli największych rynków centrów danych w Europie – jeśli chodzi o potencjał na kontynencie. W rankingu wyżej są jedynie Berlin i Madryt. Prognozy wzrostu na rynkach spoza FLAPD są obiecujące i optymistyczne, co związane jest z rosnącym zapotrzebowaniem, wynikającym z tempa digitalizacji społeczeństwa i gospodarki. Eksperci spodziewają się, że Warszawa będzie odgrywać kluczową rolę w dynamicznym rozwoju centrów danych, plasując się w czołówce stolic o największym wzroście. Obecnie to Warszawa, zwłaszcza jej magazyny, stanowią kluczowy rynek dla sektora centrów danych, a w kolejnych kwartałach spodziewane jest zwiększone zainteresowanie ze strony potencjalnych najemców.

Kolejna giga-inwestycja na Górnym Śląsku! Powstanie ogromny obiekt