Nowy rok to z jednej strony nowe nadzieje, z drugiej zaś nowe zagrożenia. Wchodzimy w kolejny okres pełen wahań. Jak będzie kształtował się rynek magazynowy w 2023 roku? Czy utrzymanie dynamiki z poprzednich lat jest możliwe?
Rynek magazynowy w 2023 roku – prognozy ekspertów
Opracowując perspektywy dla rynku magazynowego w 2023 roku, zapytaliśmy o opinię ekspertów z branży. Odpowiedzi na nasze pytania zostały udzielone przez Annę Galas – Senior Business Development Director, FM Logistic, Marka Dobrzyckiego – Managing Director z Panattoni, Annę Głowacz – Dyrektorkę Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, AXI IMMO, Michała Stachurę – Członka Zarządu, Head Of Finance LCube oraz Artura Malarskiego – Dyrektora Logistyki Kontraktowej w Rohlig Suus Logistics.
Inwestycje w niepewnych warunkach gospodarczych – jak to wygląda z perspektywy inwestorów?
Patrząc na wydarzenia, które miały miejsce w minionym roku, rynek pokazuje nam, jak wiele czynników wpływa na rozwój branży. Zapewne niewiele osób przypuszczało, że zaledwie w ciągu kilkunastu miesięcy sytuacja gospodarcza może się aż tak bardzo zmienić. Po pandemii obserwowaliśmy dynamiczny wzrost w e-commerce. Co więcej, wskutek skracania łańcuchów dostaw produkcja oraz obiekty logistyczne były przenoszone do Europy, na czym zyskiwała również Polska. Napad Rosji na Ukrainę przekreślił wiele scenariuszy rozwoju. Pomimo że działania zbrojne nie dotknęły Polski bezpośrednio, ucierpieliśmy pośrednio m.in. poprzez obniżenie ratingów. Jak w tych niepewnych warunkach może wyglądać sektor magazynowy?
Ekspertka FM Logistic zwraca uwagę, że obecnie powstają inwestycje na zamówienie:
Obecnie na ukończeniu jest wciąż wiele inwestycji, co do których decyzje zapadły jeszcze zanim sytuacja gospodarcza znacząco się pogorszyła. W ostatnich miesiącach jednak ewidentnie zauważamy, że obiekty magazynowe powstają pod konkretne zamówienie, na potrzeby określonego projektu. Brak na dużą skalę inwestycji spekulacyjnych budowanych z myślą o prawdopodobnym rozwoju.
Dodał także, że z oczywistych względów inwestorzy z pewną dozą ostrożności podchodzą do realizacji nowych projektów.
Zobacz także: Rynek logistyczny w Stanach Zjednoczonych. Ile jest magazynów w USA?
Zdaniem Dobrzyckiego w kontekście inwestycji ważna będzie płynność:
Na pewno dużym wyzwaniem dla sektora powierzchni przemysłowych będzie w 2023 roku płynność inwestycyjna. Apetyt inwestorów był zmniejszony w 2022, ze względu na geopolityczne położenie Polski, blisko trwającego na Wschodzie konfliktu. Teraz zaczyna się to stabilizować. Zachwiana płynność może jednak również generować nowe szanse.
Ekspert wspomina również o szansie, jaką jest poszukiwanie szybkiego napływu kapitału przez firmy, co może wiązać się z okazjami inwestycyjnymi.
Trudno zakładać, jak będzie w 2023 roku. Sytuacja na rynkach zmienia się dynamicznie. Ekspertka AXI IMMO zauważa, że sytuacja rozjaśni się wraz z publikacją wyników za I kwartał:
Wśród wielu prognoz na 2023 r. dominuje opinia, że będzie to rok zdecydowanie trudniejszy niż poprzednie lata. Niemniej prawdziwą perspektywę dla rynku magazynowego poznamy po wynikach za jego pierwszy kwartał.
Jak zauważa Głowacz, w 2023 roku rynek możemy rozpatrywać z perspektywy trzech zjawisk, w przypadku których wspólnym mianownikiem będzie słowo shoring. W pierwszym przypadku mowa o firmach, które są i będą zainteresowane przeniesieniem operacji biznesowych do bezpiecznych krajów z dala od działań militarnych. W drugim istotne będzie powstanie sieci dostawców współpracujących ze sobą polityczne i militarnie np. w ramach pomocy humanitarnej. To właśnie te relacje mogą przesądzać o procesie odbudowy Ukrainy. Trzeci czynnik to nearshoring jest bezpośrednio związany z większą regionalizacją łańcuchów dostaw i przeniesieniem produkcji bliżej rynków zbytu.
Rynek magazynowy w 2023 roku. Czy utrzymanie dynamiki wzrostu z poprzednich lat wciąż jest możliwe?
Po trudnym 2022 roku wiele osób z pesymizmem zerka w prognozy dotyczące 2023 roku. Raczej nie należy spodziewać się nadmiernego optymizmu na rynku, choć jak wskazuje Michał Stachura reprezentujący LCube, część inwestorów patrzy na rynek magazynowy oczami pełnymi nadziei. To zasługa przede wszystkim normowania się sytuacji związanej z dostępnością gruntów. Ekspert zaznacza także, że same oczekiwania właścicieli dotyczące warunków sprzedaży stały się bardziej elastyczne. Powoli stabilizują się ceny materiałów budowlanych po kilkunastu miesiącach sporych wahań. Prognozy nie są jednak wolne od przestrogi:
Nie można jednak zapominać o mniejszym dostępie do finansowania w przypadku nowych projektów. Obecnie niewiele firm jest w stanie budować spekulacyjnie w oparciu o własne środki finansowe, co będzie utrudniało utrzymanie obecnej dynamiki wzrostu, choć ta powinna być w mojej ocenie nadal wysoka. Przyczyni się do tego migracja firm ze starszych obiektów do nowszych, których deweloperzy wdrożyli strategie ESG, a których parki są certyfikowane np. w systemie BREEAM.
Zdaniem ekspertów w 2023 roku zauważalny będzie trend dotyczący rozwoju e-commerce. Do Polski mają być przenoszone również centra produkcyjne, co będzie wspierać stronę popytową.
Zobacz także: Pod Warszawą powstaje nowy kompleks logistyczny
Zdaniem Galas poprawa będzie widoczna, gdy konflikt na Wschodzie wygaśnie:
Pewną szansę w przyspieszeniu dynamiki wzrostu na rynku może przynieś zakończenie wojny na Ukrainie, kiedy to rozpocznie się odbudowa kraju. Polska może stać się swego rodzaju hubem magazynowym, który będzie mógł zasilić rynek ukraiński.
2023 to nie tylko szanse, ale również zagrożenia – co nas czeka?
Odnosząc się do aktualnej sytuacji w Polsce, Głowacz reprezentująca AXI IMMO mówi o dążeniu do optymalizacji kosztów i szukania oszczędności. Dodaje również, że jeśli chodzi o oszczędności, prognozowane jest zwiększone zainteresowanie rozwiązaniami energooszczędnymi magazynami spełniającymi założenia i wytyczne ESG:
Wśród oczekiwanych rozwiązań znajdą się wykorzystanie fotowoltaiki, wyposażenie hali w oświetlenie LED z systemem DALI czy w przypadku większych zakładów produkcyjnych rozważenie wprowadzenia tzw. trigeneracji. Magazyny będą sprawdzanie pod względem zwiększonej izolacyjności ścian i dachu, a także tego czy do ich zarządzania wykorzystywany jest system BMS.
Zdaniem eksperta Rohling Suus w obecnych warunkach nikogo nie trzeba będzie namawiać do wdrażania ekologicznych warunków, gdyż staje się to standardem w branży:
Wiodący deweloperzy podnoszą ceny, za nimi podąża reszta rynku. Stawki czynszu efektywnego w ciągu ostatnich dwóch lat wzrosły o kilkadziesiąt procent, w ostatnich miesiącach te wzrosty były wyjątkowo duże. Równocześnie widać silną presję płacową wywołaną inflacją oraz znaczący wzrost kosztów mediów. Nikogo już nie będzie trzeba namawiać do wdrażania rozwiązań z zakresu oszczędzania energii, sytuacja gospodarcza wręcz wymusza zainteresowanie rozwiązaniami proekologicznymi.
Zobacz także: Wyższy PCC na mieszkania. Nieudolne i szkodliwe plany rządu [FELIETON]
Czy zatem można mówić choćby o względnej stabilizacji? Ta widoczna będzie dopiero po opublikowaniu pełnych wyników za poprzednie miesiące. Wskażą one kierunek rozwoju, co w tej chwili jest bardzo ważne.
Zdaniem Dobrzyckiego stabilizacji możemy oczekiwać dopiero w kolejnym roku, a wpływ na to ma wiele czynników:
W sektorze nieruchomości ważny będzie aspekt walki banków centralnych z inflacją czy brak podnoszenia stóp procentowych. Przełamanie sytuacji nastąpi prawdopodobnie w ciągu najbliższego roku, a bardziej precyzyjnie – w momencie, kiedy inflacja się ustabilizuje. Stabilizacja inflacji i stóp procentowych pozwoli ustabilizować wartość nieruchomości i pozytywnie wpłynie na entuzjazm inwestorów.
Ekspert LCube podsumowuje, mówiąc o tegorocznych zagrożeniach w kontekście indeksacji:
Zagrożeń dla polskiego rynku magazynowego można upatrywać obecnie w wysokiej inflacji i zagrożeniach związanych z brakiem stabilności cen. Większość umów najmu oparta jest bowiem o indeksację, której poziom w kolejnych latach jest bardzo trudno oszacować. Oznacza to bardzo dużą ostrożność najemców w zakresie nowych umów najmu. Prawdziwym testem dla branży będzie więc wypracowanie takich rozwiązań, które będą eliminowały lub minimalizowały ten czynnik ryzyka po stronie najemcy, a jednocześnie będą do zaakceptowania dla właścicieli nieruchomości oraz instytucji finansujących.
Jak widać, bieżący rok może przynieść sporo zmian w polskiej logistyce. Deweloperzy i inwestorzy na rynku magazynowym będą mierzyć się z szeregiem wyzwań. Oprócz czynników wewnętrznych, takich jak wysoka inflacja czy niepewne działania makroekonomiczne, wciąż polski rynek, podobnie jak inne gospodarki Europy Centralnej, mogą odczuwać negatywny wpływ wojny za wschodnią granicą. Niemniej wiele osób z branży upatruje nadziei w zakończeniu konfliktu, który może okazać się dla Polski sporą szansą na umocnienie swojej pozycji na europejskim rynku logistycznym. Biorąc aktywny udział w odbudowie Ukrainy, mamy szansę stać się ogromnym hubem logistycznym.
Znajdziesz nas w Google News
7 Komentarze